Come atteso, l’effetto del blocco delle attività sociali ed economiche, messo in atto per contrastare l’emergenza sanitaria, si è manifestato anche sugli acquisti delle abitazioni che chiudono il 2020 con un bilancio negativo.

Tutti i dettagli sono presentati nel “Rapporto Residenziale 2021” curato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate e disponibile da qualche giorno in rete.

Lo scorso anno, per il complesso del mercato nazionale (al netto dei comuni con catasto tavolare delle province di Trento, Bolzano e di alcuni comuni del Friuli Venezia-Giulia), si chiude, quindi, con circa 558 mila abitazioni compravendute (in termini di NTN – numero di transazioni normalizzate), che si traduce in un calo generalizzato degli scambi di quasi l’8%, cioè circa 46mila unità in meno rispetto al 2019. Si interrompe così, bruscamente, la salita dei volumi di compravendita, che proseguiva dal 2014 con un tasso di crescita medio annuo attorno al 7,5%.

Il 2020, in realtà, è stato caratterizzato da una elevata variabilità dei tassi tendenziali nei diversi trimestri dell’anno, rivelando, oltre all’effetto inevitabilmente negativo delle misure restrittive per il contenimento della pandemia, anche una capacità di recupero espressa dal mercato non appena si sono concretizzate le prime prospettive di ripresa economica.

Analizzando, infatti, i dati trimestrali, consultabili nelle relative statistiche pubblicate dall’Omi, emerge il picco negativo registrato ovviamente nel secondo trimestre dello scorso anno, quando le attività sociali ed economiche sono state fermate quasi del tutto. Nel terzo trimestre si è assistito a una buona dinamica degli scambi, soprattutto nei comuni non capoluogo, e nel quarto trimestre, grazie alla graduale ripresa di molte attività, seppure ancora in una emergenza sanitaria tutt’altro che conclusa, le compravendite di abitazioni hanno superato i livelli del 2019 in tutto il Paese.

In tutte le aree geografiche si riscontrano volumi di compravendite in diminuzione, più rilevante al Sud (-9%) e nelle Isole (-9,2%), che rappresentano però insieme solo il 25% circa del mercato nazionale, più contenuta al Nord Est, -6,3%. Nei comuni non capoluogo, il calo è meno elevato, nel Nord Est e nel Centro, dove rimane sotto il 5%; nei comuni capoluogo del Nord Ovest di osserva il calo maggiore, -12,6% rispetto al 2019.

Il calo di compravendite di abitazioni nel 2020 si riflette ovviamente sull’intensità del mercato immobiliare, misurata nel Rapporto con l’Imi, cioè la quota dello stock compravenduta. In media nazionale tale indicatore, che nel 2019 era pari a 1,76%, nel 2020 scende a 1,63% (ossia 1,63 abitazioni compravendute ogni 100 censite in catasto). Le aree del Nord si confermano quelle con la maggiore intensità del mercato con valori dell’Imi prossimi al 2%. In particolare, nel Nord Ovest il dato raggiunge il 2,33% nei capoluoghi. Scarsa dinamica di mercato si riscontra invece nelle Isole, dove l’Imi supera di poco l’1% nel complesso, ma rimane al disotto per i comuni non capoluogo, con un valore pari a 0,99%.

In termini di dimensione delle abitazioni (superficie in m2), le dinamiche sono del tutto analoghe a quelle osservate in termini di Ntn, sia in termini aggregati sia per aree. Sono state compravendute abitazioni per un totale di circa 60 milioni di metri quadrati (Stn), in calo del 6,5% rispetto al 2019, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 107,5 m2 che, di contro, risulta maggiore rispetto al 2019 (+1,3 m2). Al Sud e nelle Isole vi sono i cali più elevati in termini di superficie residenziale scambiata, -8%, e al Nord Est il calo più contenuto, entro il 5%. In termini di superficie media, nel Nord Ovest gli scambi di abitazioni presentano il valore più basso tra le aree, 103 m2 anche se 1,4 m2 più grande del 2019. Nel Nord Est si riscontra la superficie media delle abitazioni compravendute più elevata, pari a 116,1 m2, e con l’incremento maggiore rispetto al 2019, +1,7 m2.

Anche nel 2020 il taglio di abitazione maggiormente compravenduto è stato quello compreso tra 50 m2 e 85 m2, con oltre 167mila unità pari a circa il 30% del totale. Di poco inferiori sono stati gli acquisti di abitazioni con superficie compresa tra 85 m2 e 115 m2, circa 150mila che rappresentano quasi il 27% del totale.

I dati relativi al fatturato calcolato per l’anno 2020 mostrano una stima complessiva di larga massima, basata sulle quotazioni medie pubblicate semestralmente dall’Osservatorio, che ammonta a poco più di 89 miliardi di euro, in calo dell’8,7% rispetto al 2019 (circa 8,5 miliardi di euro meno del precedente anno). Quasi il 58% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, oltre 51 miliardi di euro, circa il 25%, quasi 22 miliardi di euro, sono riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro e i restanti 16 miliardi di euro, il 18% del totale nazionale, nel Sud e nelle Isole.

Una stima della reale entità monetaria dichiarata per l’acquisto di immobili residenziali, che approssima in misura più corretta il valore effettivo delle abitazioni di quanto lo faccia il fatturato, è il Valore monetario dichiarato (Vmd), rilevato, come spiegato nel Rapporto, sulla base dei corrispettivi dichiarati negli atti di compravendita. Il valore complessivo dichiarato per le abitazioni compravendute ammonta a circa 83,6 miliardi di euro.

Nel report, infine, un ampio capitolo è dedicato alle compravendite di abitazioni, da parte di persone fisiche, assistite da mutui ipotecari, che nel corso del 2020 sono state 273 mila (Ntn Ip), in calo del 4,8% rispetto all’anno precedente. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche (Ntn Pf), quelle effettuate con mutuo hanno riguardato poco più della metà degli scambi, 51%, in leggero aumento rispetto al 2019, quando erano pari al 49,5%.

Tra le aree del Paese, il Nord Ovest e il Centro, che rappresentano insieme quasi il 60% del mercato dei mutui, hanno evidenziato cali in linea con la media nazionale. Al Nord Est la contrazione è inferiore al 3% e l’incidenza degli acquisti assistiti da mutui ipotecari cresce di due punti superando il 55 per cento. Nel Mezzogiorno, e in particolare nelle Isole, le compravendite con mutuo hanno subito il maggior calo e l’incidenza degli acquisti supera di poco il 40% degli scambi residenziali.

Il capitale complessivo finanziato per l’acquisto di abitazioni ammonta, nel 2020, a poco meno di 36 miliardi di euro, anch’esso in diminuzione come il volume di compravendite, ma con un calo più moderato, 1,7% contro il 4,8% osservato per i volumi. Le riduzioni sono evidenti in tutte le aree con percentuali che oscillano tra il -5,3% delle Isole e il -1,3% del Centro; completa il quadro dei dati il Nord Est dove si è verificato un incremento del capitale nel 2020, +1,1% rispetto al 2019.

Nel 2020, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario supera di poco 130mila euro, in aumento di 4mila euro rispetto al 2019. Il valore massimo di tale dato si conferma nel Centro, con 145mila euro in media finanziati per l’acquisto di un’abitazione (quasi 167mila, nei capoluoghi); nelle Isole il capitale medio è di 113.500 euro (meno di 110mila nei comuni non capoluogo).

Nel 2020, il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni si riduce, rispetto al 2019, di ulteriori 0,20 punti percentuali portandosi così al di sotto del 2% e segnando un nuovo minimo dall’inizio della serie storica. L’analisi per aree geografiche evidenzia tassi medi più elevati nelle regioni del Sud (2,12%) e del Centro (2,05%), mentre i tassi più bassi, poco sopra il 1,8%, si registrano nelle regioni del Nord. Il calo più consistente si è avuto nelle Isole, 0,28 punti in meno nell’ultimo anno. La durata media del mutuo, cioè il numero di anni stabiliti nel contratto per la restituzione del capitale erogato, è in lieve aumento e raggiunge i 23,5 anni.

La rata media, riferita cioè alla restituzione del capitale medio al tasso medio per una durata media, si mantiene nel complesso stabile intorno ai 580 euro. Si registrano, tuttavia, lievi variazioni a livello di singole aree geografiche. I valori più alti si riscontrano al Centro nonostante la maggiore durata dei mutui, segno di erogazioni medie più consistenti.

Fonte: Agenzia delle Entrate (25 – 04- 2021).